“工業上樓”向天要空間，以產業空間支持深圳“20+8”產業集群發展的重要舉措。

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“通過政策引導，我們希望有越來越多的民營企業來參與我們的工業上樓”。7月25日，深圳市南山區工信局副局長陳幸輝在委員議事廳活動中公開表示。

為持續推進“工業上樓”項目，深圳正在吸引民營企業一同來推進項目建設。

陳幸輝表示，深圳市多部門正在擬定相關政策，通過政策引導支持民營企業參與進來。其中包含減少審批流程、設置更好的信貸條件、擴大商業配套等。

鼓勵民企積極參與工業上樓

作為深圳支持“20+8”產業集群的重要舉措，從2022年起，深圳擬按照每年建設不少于2000萬平方米，連續實施5年的進度，向企業提供“工業上樓”的高品質、低成本、定制化產業空間，為制造業發展提供更加有力的空間保障。

從2022年11月提出計劃開始，深圳“工業上樓”加速奔跑中。在政策方面，今年2月，深圳出臺《深圳市“工業上樓”項目審批實施方案的通知》落地執行。在項目建設方面，深圳規劃建設的72個項目中，已有超過30個以上的項目順利開工，且有多個項目進入審批且即將開工階段。

民企如何參與“工業上樓” ？某民營園區運營總經理向記者表示：“工業上樓項目的經濟賬比較難算，這是影響企業拿地開工建設的重要因素”。

從投入與產出比來看，保本微利原則要求項目建設方不能以盈利目的建設項目。根據工業上樓規劃，工業上樓項目核定租金不超過月租35元/平方米，未來每年增長幅度不超過5%。同時，根據《深圳市“工業上樓”項目審批實施方案的通知》，在工業上樓項目中，內部收益率原則是≤4.5%。

與保本微利原則相對，工業上樓項目的項目投入成本巨大。深圳市建工集團股份有限公司副總裁建筑設計院院長李世鐘表示，“深圳提出每年提供不少于2000平方米的工業上樓廠房面積，預計建設成本粗略估計將達到1500億元，相當于1個區全年的GDP”。

所以在此背景下，社會效益與經濟效益如何平衡，讓民營企業積極參與“工業上樓”？

對此，李世鐘建議，“工業上樓”要遵循“土地+資本”的經濟驅動模式，實行資產證券化，幫助回籠現金流、支持滾動開發，通過提高單位土地面積的運營效率，增加單位土地的產值和稅收，最終實現社會經濟效益的提升和促進整個城市的長期建設發展。

陳幸輝也回應，深圳市多部門正在出臺相關政策鼓勵民營企業入局。具體來看，一是減少審批的流程，讓更多的民營企業能夠介入其中；二是鼓勵銀行為民營企業開展工業上樓，設置更好的信貸條件；三是改變一些工業上樓的條件，比如工業上樓項目中，可以建設一定比例的商業配套，由此反哺工業廠房的建設，解決民營企業在工業上樓項目中財務賬難算的問題。

邁步上樓仍需生產和生活兩條腿并行

可以預見，如果民營企業參與工業上樓項目建設，那么深圳工業上樓項目將進入全新建設加速期，更多符合且滿足深圳“20+8”產業集群建設的發展空間將開工建設。但是作為還未實現入駐的項目類型，企業對項目建設是否滿足需求依舊關注頗多。

“工業上樓”能否滿足企業生產需求仍是企業關注重點，深圳南山區政協委員、深圳光韻達光電科技股份有限公司聯合創始人、執行董事姚彩虹表示，選擇“工業上樓”后，園區能否為企業帶來真正的一棟樓一條鏈，實現與上下游企業形成一個長期穩定合作且有效的關系是企業選擇是否上樓的重要決策依據。

她建議，工業上樓項目要吸引鏈主企業入駐，利用鏈主企業在產業集群中的領航作用帶動上下游企業聚集，實現上下游就是上下樓。其次，要做好產業發展配套支持，既包括產業需要的前端實驗室、重點研發機構以及后端的檢測機構和評定機構，也包括政府機關事務辦事機構的配套。此外，從經濟發展、產業持續發展的角度，建議工業上樓項目推動建立可持續發展的燈塔工廠，致力于推動制造業的高端化、智能化和綠色化發展，為產業發展搭建良好平臺。

“上樓”后企業如何長久發展。

入駐深圳南山區紅花嶺先進制造基地的企業代表，南山區政協常委、深圳市速騰聚創科技有限公司聯合創始人、執行總裁邱純潮表示，希望政府能夠協助企業完善潔凈環境建設，遴選高質量“領先產品的首條自動化產線”并給予補貼，對工業上樓企業提供水電費、租金減免等優惠政策，讓企業能夠堅定留下來的信心。

據了解，工業上樓項目在規劃建設之初，明確提出打造生產生活生態“三生融合”型制造業園區，從目前已開工的園區項目來看，深圳南山區紅花嶺先進制造基地、深圳寶安區新橋東先進制造產業園區給出了較好的三生融合解決方案，但是兩個方案均依托了附近的已有山水資源、已有住房等先天優勢，其他工業上樓項目如何實現三生融合型制造業園區規劃設想仍是一道重要考題。

對此，南山區政協常委、哈爾濱工業大學（深圳）經濟管理學院副教授周豫建議，一方面，打造完善的生活空間，包括針對不同人才類型的居住需求，配套相關住房。同時配套運動健身、餐飲、購物、托兒所等生活空間。另一方面，推動產城融合建設，通過解決物流、人流、車流的動態模擬和分流設計，從而使得園區內部和周邊的交通規劃和組織更加高效。

（文章來源：21世紀經濟報道）